一个很成功的商业项目策划方案(二)

　　项目总体的定位开发报告

 

　　在多年发展和积累的基础上，苏州市整体经济发展势头强劲，2003年全市国内生产总值历史性地突破千亿元大关，达到1003亿元地方财政收入达到40亿元，而全社会固定资产投资完成365亿元，增长幅度达66%，年末城乡居民储蓄存款余额达到479亿元，比上年初增长16%，可以说2003年是本市近十年来发展最快的一年，苏州经济已经跨上了一个新的发展平台。

 

　　而站在房地产领域去看待这个我们即将面对的全新经济发展平台，就不难发现目前苏州城市经济发展的现状，而立足本项目我们主要的工作则是应最大可能的去适应和了解城市发展的脉搏，令项目主动成为引导和带动发展趋势和引导消费的平台：

 

　　苏州房地产市场真正走向现代化运营的标志应该从2002年长安路徐家汇商业步行街的火爆发售开始，紧跟正全市大量商业房地产项目纷纷亮相，这一年刺激了整个苏州房地产市场的彻底复苏，更让普通消费者认识到了房地产中蕴涵的投资价值。但随着时间的流逝，进入2003年，前期销售火爆的商业房地产项目开始进入实际经营阶段，人们才发现利润与风险共存——不少新建商业项目由于未能很好的进行前期经营规划致使开业后商家经营举步艰难，先期销售时发展商承诺的回报难以得到。加上短期内开发体量过于集中，最终导致商业房地产市场泡沫破裂。反而，住宅房地产市场在长期理性发展的同时，又吸纳了商业房地产高峰期先进的规划及营销理念，进入2004年整个苏州房地产市场最终以住宅为主导。

 

　　虽然，经过了这一房地产历程，不少房地产发展商连同一些非理性的投资者被淹没，但对整个苏州市房地产市场今后健康的发展及购房者消费习惯的改变却起着不可磨灭的贡献，这些贡献至少来自两方面：

第一方面：让所有发展商知道房地产不是一种短期投资建设过程，在项目开工建设前不仅要考虑销售更重要的是日后运营。只有形成软件、硬件与市场三者间完美统一，才能笑到最后。

 

　　第二方面：作为普通购房消费者，在作出投资行为前，不要轻信发展商为促进成交而作出的种种承诺，更重要的是理性的去分析该项目在未来几十年内可能的经营及回报的可行性。

 

　　因此，本项目在开发建设之初，如何针对现时市场及今后发展趋势而作出合适的项目整体形象定位、产品功能定位及为日后正常运营而规划的各项软硬件配套设施，才是令项目最终成功的可行之道。

 

　　一、项目总体形象定位

 

　　纵观苏州城市经济及基础建设的发展格局，具代表性的大型商业均分布在长安路、中心路及南京路交汇之处，方圆1000米内云集了例如秋叶原、宝皇及徐家汇等著名商厦，形成了苏州绝对的商业核心圈。如对该圈进行细分，又不难发现该圈左边以商业为主，而右边以著名酒店、银行、娱乐及通讯为主，初步形成了目前全国大中型城市所致力打造的中央商务区的雏形——即：CBD。

 

　　从历史上看，例如全国三大城市：北京、上海及广州的CBD发展历史均存在以下几个共同特征：

　　1）在城市发展中自然形成。

　　2）起始规模较小，功能主要集中在一条街道内。

　　3）未形成作为区域性CBD的地位。

　　例如：广州CBD最初就是和商业中心混杂而居，如60年代，广州市的CBD位于南方大厦、文化公园和人民南商业区一带。但随着区域经济的发展，城市商务功能地位的上升，广州CBD逐渐与商业中心分离，如70年代，广州市的CBD转移到海珠广场的旧交易会、广州宾馆和华侨大厦区域；80年代，随着环市路内多幢标志性建筑的建设，广州的CBD转移到花园酒店、白云宾馆、世贸一带；到了90年代，乘着城市东移的春风，广州CBD的核心产业开始慢慢向天河北地带转移，大量金融保险业，跨国公司总部集聚在中信、市长大厦等大型建筑物，新的CBD已逐步形成。

　　由上述例证我们不难看出CBD在由“雏形”向“成熟”转变的过程中必须具备的关键要素：

　　第一， 最初是和商业中心混杂而居；

　　第二， 规模较小，功能主要集中在一定区域内；

　　第三， 区域内自然形成了由众多商业、酒店、写字楼及银行、公寓项目的混合发展经营模式，而单个项目所能完成；

　　第四， 随着区域内城市标志性物业的投入使用，该区域CBD形象才逐步走向成熟，形成对整个城市及周边的影响力，发挥出“中央商务区”的真正功能。

 

　　随着苏州经济发展和人民生活水平的提高，及政府致力于发展“五区三县”中的“中心城镇”，朝阳区在目前及今后的发展潜力都无可限量。因此做为外向型经济发展的产物“CBD—中央商务区”形成已已成为必然趋势。

 

　　结合上述三大城市CBD形成的四大要素来纵观苏州目前的城市格局，长安路与中心路交汇的沿线无疑成为CBD形成的最佳区域，而实际上目前该区域内除具备了核心商业功能外，还占据着苏州仅有的两家四星级酒店和苏州剧院，以及为数众多的银行、通讯产业等。唯一尚缺的就是“城市标志性物业”的出现。

因此，本案作为融会商业、投资型公寓及写字楼功能的综合型物业，以其俊朗、雄伟的建筑立面，它的建成必然成为“城市标志性物业”，而我们也可以说是顺应潮流的将定位于：

 

　　形成项目内部商务生态链

 

　　打造令苏州CBD走向成熟的标志，它的出现，必然使目前的城市格局和经济发生了新的变化：

　　1、 是城市外向型经济发展的必然产物

　　2、 是区域商业发展自然形成的产物

　　3、 是商务区由“雏形”向“成熟”转变的必然产物

　　4、 是城市面貌更新的必然产物

 

　　CBD中央商务区概念

 

　　CBD-中央商务区一词来源于本世纪20年代的美国。CBD是城市空间组织的核心部分，以城市商贸、金融以及综合服务部门为主体。CBD的发展，对于经济中心城市，特别是大城市具有普遍性，也是城市自身发展战略性选择与需要。

 

　　二、项目功能定位

 

　　在确定项目整体形象的基础上，我们针对本项目实际情况，为世景国际各组成部分的功能定位如下图：

 

　　1、商业部分的功能定位：

 

　　一个成功的商业项目，正确的定位是关键。正确的定位，不仅仅是发挥项目先天的优势，更重要是要有前瞻性，能通过后期的适当的改造与创新的形象宣传，挖掘新优势，创造新优势，激发最大价值，获得最大收益。

 

　　定位原则：1，商圈互补；2，价值链完整；3，前瞻性；4，创造性；5，唯一性

 

　　下面我们就以上海最著名的新兴商圈—徐家汇商圈来说明商业中心定位的几大原则。

在徐家汇地铁出口处，方圆500米内云集了：汇金百货，太平洋百货，港汇广场，美罗城，及太平洋电脑城，科技街等近10家大型商业中心，每一家都是声名赫赫。小小徐家汇又是如何容纳这近10艘商业航母，而且让每一家都经营兴旺呢？奥秘就在商圈互补与价值链完整上。

 

　　汇金百货：以中高档服装与化装品为主体的时尚购物商城；

　　太平洋百货：以台湾与日本，韩国高档商品为主体的中高档购物商城；

　　美罗城：以经营世界顶级品牌为主体的高档购物商城；

　　港汇广场：集购物，休闲，美食，娱乐为一体的大型SHOPPING MALL；

　　太平洋电脑城：以经营电脑，手机及其它数码产品为主体的专业商城

 

　　从以上各商业中心的的定位，我们可以看出，他们不但在距离上紧密相连，或者抬头相望，而且在商业形态上也是层层递进，紧密互补。不管你是普通白领还是高级金领或是外企高管，富豪新贵，只要你来到徐家汇，方圆500米内都有适合你的消费天堂。因此，这里的人气和财气自然旺盛。

 

　　在苏州有徐家汇这样规划完整出色的商圈吗？目前没有。

　　我们可以历数在长安路与中心路交汇一带的大型商业中心。

　　苏州商厦：以经营中档服装为主体的综合型购物商城；

　　宝皇购物广场：以经营中档服装与化装品为主体的综合型购物商城；

　　秋叶原购物广场：以经营中高档服装与化装品为主体的综合型购物商城；

　　徐家汇商业广场：以经营中档服装与美食为主体的综合型购物商城；

　　北方商厦与美达服装城：以经营中低档服装为主体的服装商城；

　　中档服装服装产品几乎成了苏州所有商业中心的支柱经营商品，商业项目的功能同质化非常高，竞争越来越激烈，经营越来越困难。

 

　　苏州的商业形态必须升级，打造一个象上海徐家汇这样规划完整出色的商圈，才是苏州商业发展的趋势。因此我们必须找到与现有商圈互补的空白点——那就是超越秋叶原，达到接近上海港汇广场档次的，集购物，休闲，美食，娱乐为一体的精品型SHOPPING MALL；

 

　　因此，结合项目的地段优势与中等规模的体量，我们对于商场部份的定位就是：苏州首座精品综合性商业广场：集购物，休闲，美食，娱乐为一体的综合性消费平台。

 

　　基本业态规划：

 

　　首层与二层——“名店城”，采用连体销售的形式，同时在推广口径上统一宣传为首层，以淡化客户心中三楼过高的传统思维。

 

　　临街商铺应延续长安路巨大的人流及传统商业格局，以形成与项目形象相协调的“品牌店”经营模式

 

　　内街商铺可通过营造室内休闲广场，致力吸引于中高档次的娱乐、餐饮商家进入，以形成依托于项目强大商务客源基础上的特色经营。

 

　　三楼-四楼——通讯专业城：延续项目原有地块经营通讯产品的传统，采用玻璃通透式间隔成使用面积在20—40㎡左右的铺面，即可解决传统三楼商场采光不足的问题，又可极大的降低投资门槛，为原有地块商家的顺利回流奠定基础。

 

　　四楼另一种备选的业态——数码科技市场：随着科技的快速发展，通讯产品与其他数码电子产品的联系日益紧密，同时PDA、MP3、MD及手提电脑在商务活动中的大量运用也为该市场的繁荣带来稳定的客源支持。(从目前对市场的分析来看，还存在较大不稳定性)

 

　　2、商务部分的功能定位：

 

　　定位原则：1，商业商务商住互动互补；2，提升附加值；3，前瞻性；

 

　　下面我们就以广州最著名的中央商务圈—天河北来说明商务中心定位的几大原则。

 

　　以天河体育中心为圆心，方圆1000米内云集了：中信广场，市长大厦，金利来大厦，高盛大厦，财富中心等数十座高级写字楼；虽然竞争激烈，但却一直保持极高的出租率与稳定增长的高租金，新的写字楼与商住楼，销售与出租情况亦十分好，天河北写字楼热卖热租的奥妙在哪里？

 

　　奥妙就在于良好的商业商务商住互动互补，形成了完整的商务生态链。中国第一座SHOPPING MALL—天河城广场为天河北广场数以万计的时尚白领提供最舒适便利的休闲购物场所；华南至高档的购物中心—广州时代广场与广州友谊百货为数以千计的高级金领提供最优雅豪华的休闲购物出处。

 

　　紧邻天河北中央商务区的就是广州最早的豪宅区：名雅苑，荟雅苑等，最畅销的豪宅区：伊顿18，芳草园等，及最新的酒店式公寓都会华庭，希尔顿阳光等。这些内外豪华管理出色的豪宅与酒店式公寓既为周边的高档写字楼提供了大量的客源，相应地，这些高档写字楼同样也为豪宅与酒店式公寓的租售提供了源源不断的客源。因此，实现商业商务商住互动互补，不但是项目目前销售成功的关键，也是项目成功营运的关键。

 

　　为了实现商业商务商住互动互补，减少对流动消费的依乃，培养固定真实消费者，天河城广场，中华广场，正佳广场的著名商业中心都在原项目实行加盖写字搂的工程。

 

　　提供租客          提供租客

　　由此可见：商业中心-----------商务中心——------酒店公寓

　　提供顾客          提供顾客

 

　　这种商业商务商住互动互补的规划，将是中国商业商务中心发展的必然趋势。

 

　　另一方面，我们从北京，上海，广州商业商务中心发展的规律来看，CBD（中央商务区）的建立，无疑是城市与经济发展的必然趋势。CBD，不但是一个城市商业商务的核心，也是一个上规模的城市发展的核心。

 

　　一个城市必须有一个中心，一个城市100万人口左右的城市也只能有一个核心。苏州的发展就是最好的例证。从三年的朝阳，崇文，景山等“五朵金花一起开“到现在强调地”以朝阳为发展核心，带动其它城区共同发展的政策转变，我们发现苏州城市发展的下一个突破口就是：

整合已有资源，建立一个CBD（中央商务区）。以CBD为龙头带动城市的飞速发展。

 

　　因此，从城市区域功能规划的高度着眼，结合项目的地段，规模与设计特点，我们对于商务部份的定位就是：中央商务区

　　1，商务港：苏州首个4A级写字楼

　　2，酒店公寓：苏州首个4星级酒店公寓

 

　　三、世景的无限优势

 

　　透过世景创新的服务，令企业都可尽享无限优势：

 

　　对世景的实际使用者而言：可大幅节省办公室成本开支。毋须任何前期资本投入，亦不必为未被使用的空间支付任何费用。只需按实际需要，随时都可选择扩充、缩小办公空间，免却长期租约的约束，灵活配置办公用物业：一页简单合约配合完善的支援服务，有效节省物色理想办公室所需时间与精力，让企业营运尽在掌握。世景会为入住企业妥备一切：由进入世景办公室的一刻开始，即可享用世界级资讯科技及硬件设备，傲然掌握分秒，确保时刻尽揽最优越商机。

 

　　对世景初始投资者而言：在与国际接轨的经营模式下，所带来的是高额而又稳定投资回报，与目前习惯的商铺、写字楼、住宅投资不同，由于世景在采用类似于星级酒店的经营模式，迎合灵活办公的国际趋势，同时亦在最大程度上通过自身硬件降低企业办公成本，从而获得最大的入主效率和投资回报。

 

　　对使用世景经商者而言：经商关键莫过于企划及财务管理。若开支可准确计算及可将所有隐藏成本统统删除，业务已稳步踏上成功轨道。

 

　　对在世景中的公司而言: 无论创立一所新公司还是，扩充营运规模或将旗下办公物业增至最大化，世景都可为之效劳。世景拥有无限弹性，可按实际需要随时扩充或缩减营运规模，从容迎接每个挑战，尽掌胜算。

 

　　四、项目定位优势的建立基础

 

　　1、经营策略：

　　经营哲学：顾客至上。

　　服务宗旨：以合理售价及租金为顾客提供完善而优质的商务服务。

　　优质服务：引进世界流行的商务服务概念，建筑设计注重拥有更广阔的空间，并揉合舒适光线，为顾客提供一个舒适的商务环境。

　　高效营运系统：充分利用星级酒店管理系统及国外先进的商务服务系统，加快回应顾客的需要，降低成本，提高营运效率。

 

　　2、竞争优势：

　　 世景国际的核心竞争力来自其三部分功能的相互依赖，共同形成对外部强大的商务辐射能力

首先，立足于传统商业旺地的商业部分，以经营品牌、电讯和数码科技等时尚商务产品，将项目与周边商业、宾馆、金融、通讯及娱乐产业进行嫁接，共同形成进行商务活动的区域环境。

 

　　其次，是世景酒店式投资公寓的出现，与临近两家四星级酒店遥相呼应，为商务人士提供更完善的服务，同时通过对甲级写字楼的前期炒做，傲显酒店式公寓所蕴涵的商机。

 

　　第三，是世景甲级写字楼强势登场，以其独树一帜的经营模式和绝对与国际接轨的软硬件配套设施，通过高档的形象及相对低廉的租金，将苏州苏州最具发展潜力的各类公司、企业及商家聚集在一起，共同组成项目内部的商务环境。

 

　　最后，在项目内部形成商业、写字楼与酒店公寓商务链的基础上，与周边大环境进行全面接轨，以本项目为标志共同推进苏州中央商务区的全面成熟。

　

　　这就是我们项目的最大竞争优势：

　　完善全面内部商务功能，依托周边环境共同组成——

　　商务活动生态链

 

　　前景展望：

　　商务生态链以全新的市场经营理念为投资者提供最具投资价值的产品，为商务客户提供周到贴心的服务，优雅舒适的商务环境，必将成为引领本地区商务潮流，极大程度的引导城市功能格局的国际化进程。同时本项目引进国际先进的商业业态和管理经验，形成独具特色的商业文化，为市民提供高品质的商品和服务，有助于提升整体商业水平，对促进商贸发展、填补商贸空白、优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都具有重要意义。

 

　　五、目标客户群所定及分析

 

　　1、目标客户群定位：

　　本案的目标客户群可划分为隐性目标客户群和显性目标客户群二大部分。隐性目标客户群是针对项目本身的氛围与形象以及服务配套的好话、独特与否吸引而来的人流类型而提出的。而显性的客户群是被本案所能供给的良好的创新的氛围与场地，以及大量人流量等先决条件所吸引购买或租赁本案来经营的大大小小的各类型商家、公司、企业及投资者。

 

　　2、目标客户群描述：

　　隐性目标客户群：

　　这部分主要描述的是进入项目购物、娱乐、商务及办公的人流，应该包括各种各样的人：省内省外的人、商务活动者、本地人等，而且本案要达到的目的是，使来过本案的人都能成为回头客、熟客，是显性目标客户进入的前期和基础。

 

　　省内（市内）人流使其成为熟客、成为其来本地进行商务活动的首选地点

　　省外人流来到苏州必到的首选地点

　　本地人使其认知到这是苏州市CBD的一个最重要标志性商务中心及最值得到的购物地点

 

　　显性

 

　　从目前掌握的市场情况来看，苏州市写字楼的租金价格比较平稳，投资回报率较低，缺乏投资者关注，而中、小型公司因为经济实力有限，多以租赁为主，购买意向不强；而高档写字楼供应量较大，如黄金大厦、国贸大厦、瑞蚨祥、珠玉岛、众成商城等项目，规模都比较大。同时这些高档写字楼租赁情况不理想，中小型写字楼因租金优势较被市场认可；

 

　　对于商业房地产市场，开发商、销售商规模、水平良莠不齐，竞争多处在较低层次；沿街营业房从设计到销售同质化现象严重；市场定位准确、商业氛围浓的项目销售依然良好。

 

　　由此可以看出，本案显性目标客户群主要由：国内外知名企业或本地区大型企业、中小型企业、品牌经销商、娱乐业、餐饮业经营者、投资者组成。

 

　　A、国内外知名企业或本地区大型企业

　　鉴于展示已有企业文化及经济实力的需要，力图在市区内最核心、最具标志的物业中建立自己的办公场所，以确定企业形象

 

　　B、中小型企业

经过一段时间发展的公司，虽然有了一定的经济实力，但是由于业务的特殊性，并不愿意太快扩展队伍，而宁愿保持非常精简的人员配置。这些公司一直以来都在租用小面积的办公间，也许是老式写字楼的一间，也许是酒店的一个房间。然而，随着时代的发展，高科技企业的兴起，经营形式的增多，这些小企业已经发生了微妙的变化。有些企业在创建伊始便力图建立一个国际化的公司，他们有一定的资金量，注重企业形象。

 

　　C、品牌经销商

　　此类商家是属于庞大的连锁经营的专业集团，其实力、资金较为雄厚，其进入本案一般以中等规模的店铺面积进驻，其经营货品档次高，价格中等以上，类型以中高档男女服饰、名牌皮具钟表、珠宝、连锁美容等为主。

　　该类知名品牌商家进入，有利于本案档次定位的提高，使整体的形象更佳。

 

　　D、娱乐业、餐饮业经营者

　　此类型商家的规模有中型，也有小型，有集团经营也有小型公司经营，有效填补了城内真正将购物、商务、娱乐、餐饮融于一体的综合商业中心的空白。

 

　　E、投资者

　　投资者是每一个成功的商业物业不可缺少的一部分客户，本案作为苏州著名企业、知名品牌聚集地及传统商业经营地，将达到提升物业档次的重要作用。同时稳定的商务客源也可最大程度的支持其投资信心。