冯仑：房地产教父 冯仑的发家史

[简历]

冯仑，1959年出生于陕西西安。曾获得经济学学士、政治学硕士和法学博士学位。1984年至1990年期间先后于中央党校、中宣部、国家体改委任职。1991年创建万通。现任万通集团董事局主席，北京万通地产股份有限公司董事长，中国民生银行董事，全国住宅产业商会轮值主席，中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员。
　　 自1991年开始，领导并参与了万通集团的创建及发展工作。1993年，领导创立了北京万通地产股份有限公司。参与创建了中国民生银行并出任该行的创业董事。策划并领导了对陕西省证券公司、武汉国际信托投资公司、东北华联等企业的收购及重组，使万通集团在几年内总资产增长逾30亿元人民币。
　　 作为中国房地产的风云人物，冯仑在业界一直享有“地产思想家”的美誉。作为房地产行业的创新者和开拓者，经过长期思考与研究，冯仑否定了传统的“全能地产开发商”。在总结分析港台及欧美数十个国家和地区的房地产企业商业模式后，万通地产果断由“香港模式”变为“美国模式”，即由全能开发商转型为专业的房地产投资公司，并通过战略调整将万通地产商业模式进行改良，此举在业内引起强烈反响。
　　 在业务运作方面，1999年冯仑推出“新新家园”品牌——中国第一个实施注册的高档住宅品牌，“新新家园”旗下数个项目均获得业界“明星楼盘”称号，还获得“中国明星楼盘”、“中华建筑金石奖”等殊荣。冯仑2001年获得“十大最具人气企业家”称号。冯仑领衔的万通地产2001、2002、2003连续三年获得“中国名企”称号，同时他本人连续两届获得“中国房地产十大风云人物”的殊荣。在胡润主持的“2003中国房地产影响力人物50强”的评选中，冯仑先生位列第四。
　　 冯仑于1999年与深圳万科的王石、河南建业的胡保森等联合发起并成立了中国首家房地产策略联盟机构——中国城市房地产开发商策略联盟(简称“中城联盟”)，发起“新住宅运动”。2002年冯仑当选为中城联盟第二任轮值主席。上任后致力于提升房地产行业道德形象，推动改造传统房地产开发的商业模式。同时逐步完善了中城房网的组织运作框架，进一步增强了成员间的交流与协作，同时加强中城联盟与海外同业协会的交流与协作，成立了“中城联盟投资公司”，进行共同开发“联盟新城”的实践，在郑州联合开发“郑东联盟新城”。2003年，冯仑策划并积极推动大型电视专题片《居住改变中国》的拍摄，积极促进中国房地产行业发展，努力提升房地产道德形象。2005年2月，冯仑董事长当选全国工商联住宅产业商会轮值主席，致力于行业诚信自律和维权。
　　 冯仑秉持“以天下为己任，以企业为本位，创造财富，完善自我”的企业经营理念，来经营企业。2002年冯仑以《万通的精神就两个字：学好》为题，率先在行业内倡导企业责任与社会价值；在“非典”期间首创“万通地产非典百万预防与救助基金”；在央行房贷新政面前提出“以‘大我’的立场”。 2003年10月，冯仑倡导发起《绿色生活论坛》，在中城联盟内部提倡企业责任与社会价值，率领万通地产扛起绿色环保大旗。2003年万通地产确立了“绿色环保”的公益战略，并在万通地产企业内部贯彻执行。2004年3月组织了以“万通地产十年公益活动展暨绿色公益战略合作”为主题的“2004万通地产感恩日”活动，与国内知名绿色环保NGO组织“地球村”战略合作；在北京密云认养“万通地产养护林”；倡议并参与首家由100多家知名企业组成的NGO环保组织“阿拉善SEE生态协会”，在行业内张扬绿色环保大旗，积极承担企业社会责任。

[发家史]

出身贫寒的富豪的启动资金往往都很少，比如华人首富李嘉诚就是靠卖塑料花开始了经商生涯的。冯仑当然不算出身贫寒，但启动资金也就区区3万元，换算到现在，恐怕还不到100万元，但就是这3万元，开始了制造几个亿万身家大老板的经历。

有人说，冯仑的第一桶金是靠“忽悠”来的，同样会“忽悠”的人很多，但胜利者只属于能抓住机会的人，很巧的是，冯仑就是这么一个人。当然在运气之外，前瞻的眼光和果断的判断也是成就冯仑的关键，让他从一个信托投资公司的老总手上拿到了500万元。

据说，冯仑和对方谈生意，说自己出1300万，让对方出500万，其实冯仑是靠对方出的500万来做抵押获得银行的1300万，他拿这笔钱做起了房地产。就这样，“命运的眷顾 把握时势的能力”让冯仑完成了很多人梦寐以求的目标。

创新运作美国地产模式

2003年后，万通开始战略转型，进行资本扩充，准备起飞。

原先，万通一直在走香港模式，跟大多数房地产公司一样：房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，房子建好后，地产公司不持有物业，直接出售。香港模式一般开发周期长，资金投入大，如果一个环节出现问题，很可能遭到致命打击。

在逃过几个“劫难”后，冯仑意识到香港模式的弊端，因此他向美国模式迈进。他认为商业模式要简单化，全能的开发模式不适合西方基金和投资人，因此冯仑在战略方向上转型，主要的理念是：把无限土地储备变为有限储备，减少资金积压；住宅建设高端化、标准化；商用物业以及定制的物业服务。冯仑的战略转型在具体行动上，有几个大手笔之作。一个是开发按照美国模式来开发CBD中的高档写字楼———万通中心。这是CBD第一个可用于整栋销售的高档纯写字楼项目，它的模式非常灵活，也可以整层或数层销售，冯仑也毫不夸耀地说，他要打造出一个CBD总部。

另一个大手笔则是跟天津泰达进行深度战略合作，2004年4月10日，泰达全额认购万通地产成立10年来首次增发的3.08亿股，从而拥有万通地产30.04%的股权。通过这次合作，获得了土地和资金，使运作更加得心应手。

睿智的地产“口技”王

提到冯仑，不能不提他的“口技”——用段子来影射楼市和生活。冯仑的“口技”是地产江湖中的一绝，如同潘石屹的演技，或者谢强的“书技”。他的段子水准已经达到炉火纯青之境界，无须思考，信手拈来，寥寥数语便可化腐朽为神奇，令听众“无不伸颈，侧目，微笑，默叹，以为妙绝”———有人用《口技》中的文字这样形容。

“老婆多了不一定幸福，地多了不一定赚钱。”

“找投资决不能照直说：‘我就缺钱，你给我投钱。’这像谈恋爱，不能说：‘我就缺个老婆，你干不干？’得先谈风花雪月，谈理想，谈未来，而实际你就缺一个老婆。”

“时间决定一件事的性质，包括企业的性质。比如赵四小姐16岁去大帅府跟张学良，她去1年，是作风问题；去3年，是瞎搅和；一去30年，那就是爱情。”

冯仑的段子很精彩，然而他为何能用一个又一个的段子来妙喻地产和人生？有人说，跟他曲折离奇的人生有很大关系，他从事过高层政策理论的研究，跟从过“老大”牟其中———上世纪80年代最显赫的商人，参与过当年的海南淘金潮，躲过了海南地产泡沫的打击。或者，就是经历过这些风风雨雨，才让我们看到现在睿智、幽默、从容的冯仑。