张力：神秘大亨创业经历

[简历]

张力：富力集团董事长

绰号：豹子头

史前档案：公务员出身，1993年左右和李思廉创立富力集团，从此发迹。

张力，富力地产集团副董事长兼总经理，2003年中国内地百富榜第61位，2005年排名43 个人财富估值约108亿元，拥有富力集团半数股权。他从一个不到10人的小型民营房地产公司开始创业，仅仅用了十年就成为广州第一。然而，他却极少在公共场合露面或接受媒体采访，被誉为“神秘大亨”。
 

据报载，张力1973年参加工作，从工人做起，后来在广州郊区二轻局做团委副书记。1986年，张力任花园村酒店总经理。不久又被借调去筹建白云区政府办公楼。这段时间里，张力发现自己做生意的秉赋。于是1988年，张力决定辞去公务员工作。最初他是做装修，后来才和香港人李思廉合作创办富力集团。关于张的风传不少，其一、张力刚开始主要是搞装修，从接小工程起步，断断续续做了5年时间，积累了二三百万元左右；其二、1993年左右，他和李思廉一共投资2000万元，组建了广州天力地产公司，即富力集团的前身，从此开始了长达10多年的合作。因为资金有限，他们刚开始时候主要以郊区或者城郊结合部地带的楼盘为主，多是廉价的宅基地和市区旧厂房的拆迁地块。

    [神秘大亨创业经历]

 

广州房地产的迅猛发展时期，张力和合作伙伴李思廉承包广州低档地区的房产项目，之后再以迅雷不及掩耳的速度将其盛装推出。如今，富力集团名下已有22个项目，开发面积已达300万平方米。统计资料显示，自1996年到2002年，富力集团销售额平均每年翻一番。

　　2002年富力集团正式进军北京，以32亿天价拿地建富力城，当年拿地，当年开工，当年回款。如今的富力已位居北京地产前三名。张力也因此得到了业内人士“敢为人知不敢为”的评价。

马拉松的胜利者

　　张力1973年开始参加工作，从工人做起，后来在广州市郊区二轻局做团委副书记、生产科长。1986年，乡镇企业局建成的花园村酒店开业，张力是总经理。不久又被借调去筹建白云区政府办公楼。

　　仕途不见起色，张力倒是发现了自己做生意的秉赋。1988年10月，张力作出了他人生中的一项重大决定：辞去衣食无忧的公务员工作，下海。

　　“刚开始是搞装修工程，那时候没有资本，就从小工程做起。”张力回忆道，最初下海时，只是做小包工头，“人家给钱我替他做工程”。就这样，断断续续做了大概五年的时间，积累下了两三百万的资金。但那时的张力感觉到，“做装修还是很难做的，而且资金积累也比较慢。”

　　1992年年底，张力发现“做地产机会更多一点”，就开始考虑并最终下定决心转而投身房地产。正是这一决定，使他开始了与香港人李思廉坚持至今长达十余年的合作，并一步步地创造出了“富力地产神话”。

　　“之前，我认识李生已经好几年了”，张力说，“直到1993年下半年，我也不做工程了，他也不做他的贸易生意了，我们才真正在一起，齐心合力地把时间全部放在做房地产上。”“张生”、“李生”是张先生、李先生的简称，富力集团的员工也这么称呼他们的老板。

　　1993年，正是中国房地产市场爆发式发展的开始。恰逢广州楼市开始急速升温，各路人马纷纷杀入，张力邀来自香港的李思廉合资组建广州天力地产集团有限公司，共投资2000万元，双方各占50%股权，成功掘得“第一桶金”，此即后来富力地产的前身。

　　雄心勃勃的天力公司起步头一年就连续做了三个楼盘，但因为手头资金有限，项目地块都选在广州天河区和白云区的城郊结合部，而且多是廉价的宅基地(即农民自有建房用地)。第二年，他们洽购广州氮肥厂职工宿舍用地重新开发过程中注意到，很多广州老牌国有企业因旧城改造需要必须陆续外迁，而这绝对是一个在市区获取大块平价土地做大众化住宅的好机会。

　　为了避免与同行正面竞争，张李二人从建筑面积仅为两三万平米的楼盘起家，以迅雷不及掩耳的速度将其盛装推出。随后，慢慢地从外围的一些边缘项目，逐渐进入到广州市区。张力和李思廉也逐渐找到了适合富力的开发路线：即选择在市区中的旧厂房地块上，开发密度较高的产品，然后再以合理的价格、完善的配套、快节奏的产销模式迅速占领市场。

　　从此，富力走上一条独特的快速成长之路。业内人士将其评价为：“以黑马姿态、凭借一种奇特的路线高速成长起来的广州楼市‘大鳄’


　　回顾这10多年来的发展，张力颇为自信，“我们可以说是百发百中，没有失误的地方。”富力开发的那些项目，没有一个是亏本的，只是赚多赚少的区别；也没有一个卖不出去的，只愁项目什么时候卖光才是最佳时机。

　张力回忆说，1993年时，广州大概有1900多家房地产公司。而到了今天，还能活跃在房地产市场的就剩下二三十家，其中真正搞得好的也只有8-10家。这些地产企业，几乎控制了广州房地产市场70%-80%的销售量。“就像跑马拉松，越跑人越少。”

　　为什么富力能够坚持到最后成为胜利者？或者说，富力活到今天，主要靠什么？张力毫不犹豫地回答说，“主要取决于老板的聪明才干，他的素质和组织能力。”本报记者笑着问他，“不怕别人说你是在自我吹嘘，夸自己和李生很聪明？”“事实就是这样，企业主要就是要靠老板”，张力坚持说，“走过这十几年，我感触最深的是：一个企业的成功要取决于决策者怎么带好这个团队。因此，一个成功的商人必须是全才。”

　　一个敢于冒险的实干家

　　“张总是一个敢于冒险的人”，一位曾在富力核心部门任高级主管的人士这样评价其昔日的老板。1995年果断买下富力广场地块的决策，充分体现了张力“敢于冒险”的做事风格。

　　占地12万平方米的富力广场，原为广州铜材厂和同济化工厂所在地，现任富力集团副总经理吕劲在一次接受采访时曾透露，那时候要买这块地必须先给工厂付3000万定金，这笔钱对当时的富力来说可不是小数目，况且还没有得到政府的正式批准前，能不能把钱打到对方账号上呢？“高层们讨论到夜里12点半才下定决心，即使有很多不确定因素，钱也要先给工厂，表达我们合作的诚意，把这个大项目争取回来。”

　　而张力本人则称，“拿铜材厂那块地时，看到‘满目疮痍’的烂地，很多发展商都选择了退出，我们和厂方商量，看能不能分期付款，晚一点给钱。我们一个月后就开工，两个月后就卖楼。项目资金流动很快，结果付款很顺利，前后只用了8个月就交楼了。”

　　稍有常识的人都明白，假如那时候房子一下卖不动，资金流一断，对富力的打击将是致命的，事实却证明张力冒险成功：1996年面世的富力广场，无论社区环境还是户型都是当时老城区最漂亮的，均价卖到每平方米6000多元，它令广州人从此对一家本不起眼的开发商有了最直观的认识，也为公司带来了众多荣誉，至今仍被富力上下视为公司发展历程上的一大转折点。

    了解这段往事的人，对后来富力初入北京即以32亿天价拿地建富力城，几乎引发京城楼市一场风暴之举，也就完全不奇怪了。

    与上海“缘分未到”

　　在广州大本营扎扎实实地发展了长达十年之久后，富力开始正式向外扩张。

　　想起富力准备扩张的2001年，张力至今记忆犹新。“在2001年，我感觉到整个广州市对房地产的宏观调控控制比较严，土地投放量很少。同时我也预感到未来几年，广州市政府只会收紧土地投放量。”在这种宏观形势下，张力认为，“公司要发展，必须要向外，不向外的话可能要困死在广州。”

　　后来几年的情况也印证了张力的判断：从2001年开始，广州每年住宅用地的投放量只及每年实际消耗量的百分之几，土地供应异常紧张。

　　2001年9月、10月大部分时间，张力是在长三角的南京、杭州、上海三个城市找地，那几个城市当时房价很低。“当时我判断那些地区房价可能会涨30%-40%”，张力说，“没想到涨了100%多”。但上海土地招标市场的操作情况，让富力空手而返，“可能是我们运气差，跟上海‘缘分未到’，拿不到地，如果那时大量拿地，赚的钱可能是现在的几倍”。后来富力在南京、杭州拿地也相对谨慎和保守。

　　华东地区拿不到地，张力一行人就直奔北京。2002年2月，北京广渠门“东五厂”48.78公顷地块公开招标，富力以31.98亿元人民币一举中的，惊得北京业内人士不胜唏嘘。“其实之前我们就在跟北京齿轮厂在谈，招标我们是志在必得。”

　　说起富力城土地招投标，还有一段插曲。2月28日下午2点是封标时间。上午9点，张力给下面的同事定的投标标底是29亿元。听说又有几家公司要投标，张力就加了1个亿。上午11点多，潘石屹到现场转了一圈，并未投标，走了。张力获悉，赶紧给在现场的副总吕劲打电话，让他把标底改回29亿，但吕劲说来不及了(标底一改，其他数字也跟着要改)。张力一拍脑袋，决定将标书中100%负责拆迁，改为负责20%的拆迁。哪里想到，12点多的时候，潘石屹又过来了，在截止之前投下标书。但下午开标，富力却是最好的，“我们标底是30亿，但其他几家都是100%负责拆迁，我们只负责20%，老潘一来一走，给我们省了1亿多”。

　　即使这样，北京的地产大佬几乎没有人相信富力城能赚到钱。但富力“拆旧厂建新房”的拿手好戏再次在北京成功上演。北京富力城开盘当年(2003年)，即实现销售额18.5亿元。2004年，富力城单盘业绩更是达到了30.7亿元；与发展了10年的富力集团广州在售项目的销售额之和几乎持平(广州在售楼盘总成交额33.6亿元)。


　　不过，那位富力前高管又强调，张力虽然不怕冒险，但很注重实际，而且工作勤奋，反应敏捷，做事仔细。据他介绍，已是大集团老总的张力，还经常顶着南方炎夏三十多度的高温，亲自四处巡视工地，且极为注重检查施工质量和产品设计效果。他认为，富力在成本控制方面之所以优于很多同行企业，“张总功不可没”。

　　创造财富奇迹的另一半

    统计资料显示，自1996年开始，富力集团销售额平均每年翻一番，从1995年的3000万元到2002年的20亿元，已从起步时10多人的小公司，发展成今天名副其实的地产大鳄，但多年来富力仍一直沿用当初合作双方平分股权的“双老板”制，这在国内房地产界可谓另类。追踪张力的财富故事，自然不能不提富力的“另一半”———现任董事长李思廉。

　　据富力有关人士介绍，李张二人在公司内部分工明确，毕业于香港中文大学数学系的李思廉，主管公司财务和市场营销，张负责项目土地和工程管理。也许正因为这个缘故，李在公众场合出现的机会更多一些。

　　关于两人之间的合作，

　　张力曾表示，“我和搭档(指李思廉)十年没红过脸，在商界也是绝无仅有。我们之间没有签署过任何一份文字的东西，大家讲的都是信用。”由此可知，两人关系绝非一般生意上的伙伴可比。

　　而李思廉对此问题的表态，则更多是从公司整体运作层面出发，“我们公司比较注重团队精神，就是说我们不把公司的成就简单看成是哪一个人或者哪一个部门的功劳。”


　　作为国内大型房地产企业之一，富力上市的努力为业界所瞩目，而上市过程将对该公司迄今为止相对稳定的独特股权结构、从而对这两位老板个人财富价值的变化产生何种影响，也许会是人们关注的另一个焦点。

　　2005年起张力任联席董事长，主要负责购地、开发、工程、成本控制和集团架构管理等方面。

　
　　2006年销售额超100亿

　　按照富力的计划，2005年除了富力城三期、四期工程的继续推进，北方地区还将推出4个新项目，包括：位于北京市朝阳区白家庄的“富力中心”、位于北京市宣武区南纬路的“富力国际医疗器械城”、位于朝阳区豆各庄的“富力豆各庄项目”以及位于天津市西北部南开区的“天津富力城”。

　　除了在北方进行大规模的土地储备和项目开发外，富力在老根据地广州的步伐也没有减慢。2005年，广州富力也将新开四个新盘，它们是：富力天河华庭、广州富力城、富力爱丁堡国际公寓和富力贵苑。

　　富力将其业务按地区划分成了两大块。张力具体谈道：“我们基本上是以华南华北划线”。华北是以北京为主辐射天津、济南、青岛、西安、南京等几个城市；华南则以广州为基础辐射长沙、武汉、南昌、福州、杭州等。

　　已经在北方和南方主要城市站稳脚跟的富力，对于在上海的发展并不会强求。“如果有机会到上海拿地，我会在上海另外成立个华东地区的，但是现在来说还是随缘。”

　　对于富力未来几年的目标，张力如数家珍：今年集团的整体目标是80亿-85亿，其中北方地区45-50个亿，广州地区35个亿。“而明年整个集团的销售额可能达到100亿到110亿，其中预计北方地区是70个亿。”

　　到了2010年及以后，“我们公司的目标是300亿-350亿之间(每年的销售额)，同时大概有25亿-30亿的年租金收入。”

　　在公司目标中明确提到租金回报，张力说，这就是为什么富力正在逐渐加大商业投资的分量的原因。

　　的确，去年以来，富力集团开始全面进军商业地产。

　　在北京，富力“星光大道”迄今为止已创下6万/平方米的高价，2004年总销售额达到3.04亿元；联华超市2004年9月7日与富力城签约，宣布进驻富力城，其双井旗舰店已于今年1月正式开业。写字楼方面，富力“双子座”两幢写字楼的租务工作正在有条不紊地进行；最近，摩根士丹利更是与富力城举行盛大的签约仪式，整栋购买了富力“双子座”写字楼。

　　在广州，2003年9月富力地产以7.7亿元的巨资投取广州珠江新城项目，开发甲级写字楼、五星级酒店和公寓等商业领域。迄今为止，富力在珠江新城已取得八个地块，规划建设两家超五星级酒店，并且已于2004年7月22日与全球著名连锁酒店管理集团——万豪国际集团和凯悦国际酒店集团签定了管理协议。2004年，富力在广州珠江新城的6个商业项目已经全部顺利开工。今年，富力地产将有两栋写字楼在广州珠江新城面市。张力认为，这两个项目的崛起，标志着富力商务地产的全面启动。

　　“到了2010年，我的目标就是：再把这些商业资产分拆上市。”张力透露说。